北京高端住宅市场供应提速

　　转自：北京商报

　　随着新房、二手房的全面修复，小阳春的成色渐明 ，开发商与地方政府在高品质地块供应与产品入市方面更加有底气 。4月15日
，北京市住建委官方网站 显示，中海丽金府（中海峯泽璟苑）取得两张预售许可证 ，拟售均价11.38万—12.52万元/平方米，项目所在丰台万泉寺0024地块
，为近年来北京首宗不限地价 、不限售价纯居住项目
。业内研判，加之此前的海淀多个项目热销 ，北京高端需求市场的供需结构正在形成。

　　拿地4个月领证

　　距离拿地时间4个月
，中海万泉寺地块项目取得预售证 。4月15日，北京市住建委官方网站 显示 ，万泉寺地块项目名称为中海峯泽璟苑
，推广案名为中海丽金府。

　　预售证信息显示，该项目合计8栋楼共500套住宅获准预售
。准售面积合计约7.76万平方米。

　　从预售证信息来看 ，该项目拟售均价11.38万—12.52万元/平方米
，仅略高于项目周边被称为“丽泽三兄弟 ”的端礼著和北京悦府11.2万元/平方米及北京瑞府10.24万元/平方米的费用 。

　　中海丽金府销售人员告诉北京商报记者，在项目定价不高的基础上 ，购房者参与冻资100万元的排卡
，可直接享受2个9.9折优惠，后续将冻资转成定金可享受2个9.9折优惠 ，按时签约仍可再享受优惠
。算下来首次开盘比较高 可享7个点的优惠。以9号楼8层一套160平方米的房源为例，交易备案价为11.6万元/平方米
，经过上述7个点的优惠后，单价可以降低至11.1万元/平方米左右 ，总价在1700万元左右 。

　　据透露
，近来 该项目开盘时间还未确定，预计将在4月底开盘
。此外 ，一位中海内部人员告诉北京商报记者
，开盘时间或将在25日之前，预计18日开始冻资转认筹。

　　户型与得房率引关注

　　北京商报记者梳理发现 ，中海丽金府所在的丰台万泉寺0024地块
，为自2021年北京执行“双限
”后，三年来首次未对地块设定土地合理上限费用  ，也没有设置未来商品住房的销售指导价的项目 。

　　从置业顾问透露的销售费用 来看
，中海丽金府在优惠后与周边在售新房费用 不存在较大差异
。具备优势地段及合理费用 的情况下，中海丽金府在品质上也进一步提升。

　　合硕机构首席分析师郭毅表示 ，朝阳
、丰台等区域，有一些高端项目整体的去化速度并不理想
，有部分还处在以价换量的阶段 。所以房企在项目开发过程中，需遵循“因地施策”原则建立市场定位
。通过精准控制面积系数 ，在保持单价定位的同时
，形成“总价漏斗效应 ”。面积越小、总价越低的户型，对应的支付门槛越低 ，可覆盖的客户需求基数呈几何级数增长
，既保证了项目在高端市场的品牌占位，又实现了对更广泛客群的渗透覆盖 。

　　据悉 ，中海丽金府包括231平方米 、203平方米、184平方米
、165平方米、136平方米以及130平方米户型。产权得房率77%—84%
。

　　上述销售人员表示
，该项目按照“好房子”标准打造，通过将阳台等区域封闭 ，130平方米户型得房率可达94%
，160平方米户型得房率达90%。并且，在3号楼一层还采用架空层设计 ，未来将会打造600平方米的泛会所供业主休闲放松 。

　　高端市场需求被释放

　　加之此前的海淀多个项目热销，北京高端需求市场的供需结构也正在形成
。

　　例如
，海淀颐海澐颂开盘30分钟即实现销售606套，销售额破72.5亿元 ，和樾望雲及和樾玉鸣开盘即售出超1000套房源
，销售额突破100亿元。

　　中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为，随着北京高品质住宅项目的持续扩容 ，高端需求市场的供需结构正加速形成动态平衡 。

　　在谢逸枫看来
，这一趋势主要由双重因素驱动，其一 ，城市规划指标的科学调整有效释放了优质地块供给
，推动改善型住房产品批量入市
。此外，新项目凭借精细化设计与高端配置形成价值提升 ，其费用 体系逐渐向豪宅标准靠拢。这种供给端的品质升级与需求端的消费升级形成共振
，促使市场呈现结构性优化特征 。

　　此外，随着城市的发展 ，购房者决策重心也从“有无住房
”逐步转向“优居体验”，更加追求功能性与舒适性
。

　　郭毅指出
，当前高端供应集中的市场态势，本质上由土地供应结构决定。在核心区土地持续投放且地价较高的背景下 ，开发企业为平衡成本必须打造高端产品
，通过品质溢价获得市场认可 。若在此类地段开发小户型产品，其高单价形成的总价门槛 ，既超出刚需群体承受范围
，又难以匹配刚改客群对功能空间的需求，导致双重认可困境
。

　　中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为 ，3月31日
，住建部发布新版《住宅项目规范》，要求住宅项目建设应以安全 、舒适
、绿色、智慧为目标 ，对住宅项目提出底线要求
，有助于以更高标准推动住宅品质全面升级。

　　北京商报记者 王寅浩 李晗/文并摄